澳洲真的有房產泡沫嗎？

看著悉尼天價的房價，每個人都在為澳洲是否有房產泡沫而提心吊膽。

當然，人們也為墨爾本這幾個月來房價的漲幅所驚訝。前幾年里，墨爾本房價一直保持著緩慢又穩固的增長趨勢。最近一年來的房價走勢讓人懷疑墨爾本是否會成為第二個悉尼？

現在的問題是：

澳大利亞是否真的有房產泡沫呢？

請看Chris Stott --Wilson資產管理公司的首席投資官的分析。

“我認為澳洲並沒有房產泡沫。”

近20多年來，澳大利亞的人口不斷膨脹，但是住房供應量卻遠遠沒有滿足增長的人口。因此我們面臨的事實便是：房屋供不應求，不可能有房產泡沫。

近幾年來外來移民的增加是推動澳洲房價增長的因素之一。澳大利亞在還沒有為本地居民提供足夠房源的情況下，根本不可能完全滿足大批外來移民的住房需求。在這樣的背景下，對我們的下一代來說，擁有一套住房變得更加高不可攀。澳洲很可能步歐洲的後塵，即成為一個“租房國家”。

在我們努力提供住房供應的同時，很難說我們的房產市場正處於泡沫之中。收緊宏觀調控、控制移民數量以及政府監管干預等措施都能減緩澳洲房價上漲的趨勢，並且將目前的住房問題變為一個中長期的問題，而非緊急狀況。

Chris Stott稱：“我還沒有被房價上漲所嚇到、或者被將來更可能漲得更快、更高的房價打垮的主要原因是——我們仍然沒有供應足夠的房源給需要的人們。”

21世紀以來，澳大利亞正在經歷一個生育高峰后帶來的住房需求輪迴。同時也經歷了經濟危機以後大批的移民熱潮。兩者結合起來讓澳洲人口增長超出了我們的預計。

右圖可見1992-2012年這20年間，澳洲的人口增長速度相對于美國、中國來說，都明顯高出不少。在2008年經濟危機后更有超過2%的高峰增長。

右圖來自：Google - Public Data

更多的人意味著更多的住房需求

在房屋需求量增加的同時，澳洲的供房率卻在下降。主要原因是採礦熱。每個有採礦許可的人都加入了採礦的熱潮，想要在礦場里賺得幾桶金。

現在正是一個建房率低迷的時期

雖然近期供房率有所增加，但是仍然遠不能滿足市場上的需求。這主要是被土地審批和建設部門的進度所影響。

因此，澳大利亞房屋短缺的情況將是長期性的問題。

房產泡沫是指在一個空殼市場中價格不明原因地增長。

但目前澳大利亞住房短缺的問題是推動房價增長的實質性原因。所以澳洲房產並沒有泡沫。而且只要房屋供應量不能滿足民眾的需求，價格還會不斷上漲。

以上內容源自: CashFlow Capital - Economy; edited by 4C Realty

4C Realty

Caroline He